El desistimiento es la posibilidad que la ley ofrece al inquilino para poder rescindir anticipadamente el contrato de alquiler. Este se encuentra regulado en el articulo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos:
“El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.”
Este articulo no fue modificado por la ultima reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos para los contratos celebrados a partir del 06 de marzo de 2019. Por lo tanto, este articulo les afecta a todos los contratos celebrados a partir del 6 de junio de 203 hasta la actualidad.
Este articulo fija los requisitos para que pueda llevarse a cabo:
- Que se hayan consumido al menos 6 meses de contrato, es decir, que el contrato haya estado en vigor mínimo seis meses. Por tanto, si el inquilino quiere romper antes del sexto mes de arrendamiento, podrá hacerlo, pero no estaremos ante un desistimiento, sino ante un incumplimiento del contrato. Entendemos que en ese supuesto el inquilino deberá abonar la totalidad de la renta que falte de los 6 meses primeros, que es el plazo mínimo que le obliga la Ley a estar con el contrato. Sobre este asunto se pronuncia la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 20ª) en la Sentencia de 13 de junio de 2017.
- Previo aviso de 30 días. Este requisito no es esencial, ya que si el inquilino no preavisara con ese plazo dará cumplimiento a dicha obligación abonando esos días. Es decir, si el inquilino le comunica al arrendador que abandona la vivienda en 1 día, podrá hacerlo, pero tendrá que abonar al arrendador los 30 días de preaviso que no ha respetado.
El derecho de desistimiento previsto en la Ley de Arrendamiento Urbanos también puede regularse contractualmente, siempre que el pacto sea mas beneficioso para el inquilino. Es decir, las partes pueden llegar al acuerdo que consideren oportuno para desistir el contrato, por ejemplo al tercer mes, pero no podrían pactar al noveno mes, por ser más perjudicial para el arrendatario.
En cuanto a la indemnización, El articulo 11 anterior establece que el inquilino tendrá que abonar indemnización al arrendador solo si se ha establecido dicho clausula en el contrato. Por el contrario, si el contrario no se pronuncia respecto de la indemnización por desistimiento, el inquilino queda liberado de pagar.
También se establece la cantidad que deberá abonar el inquilino. No se podrá pactar en el contrato una indemnización superior, y en caso de que se establezca, esta será nula. Así lo entiende la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 13ª) en la Sentencia de 09 de enero de 2018.
El arrendatario abonara al arrendador una indemnización de una mensualidad de renta por cada año de contrato que reste por cumplirse. Si quedara menos de un año, entonces será proporcional a los meses que queden.
En los casos en los que el contrato lleve en vigor mas de 12 meses, un año, y se haya prorrogado por un año más, no tiene que transcurrir de nuevo 6meses para que el inquilino pueda desistir, sino que puede hacerlo cuando quiera, pues el requisito de los seis meses es solo al inicio del contrato.