Hablamos de la cláusula Rebus Sic Stantibus. Como consecuencia de la pandemia de coronavirus COVID-19 se ha causado una crisis económica de gran envergadura, entre otras cosas originada por el “parón” de la economía lo que conlleva bajadas en la facturación, perdida de clientes, limitaciones en aforos y horarios, etc., consecuencias que actualmente siguen en vigor para muchos comercios y establecimientos.

La mayoría de los locales donde se explotan dichas actividades se encuentran en régimen de alquiler. Con contratos de arrendamientos con plazos y rentas fijadas por las partes cuando esta situación era inconcebible.

Para determinados casos, como por ejemplo si el arrendador es un gran tenedor o si la bajada de facturación siendo grave no supera el 75 %, podemos aplicar las medidas adoptadas por el Real Decreto 15/2020 y acudir a la moratoria. Pero ¿qué pasa si no se cumplen los requisitos establecidos, o si tras los cuatro meses de moratoria en el pago de la renta, la situación económica no ha mejorado?, ¿Qué podemos hacer?

La cláusula “rebus sic stantibus”

Se puede aplicar la cláusula “rebus sic stantibus que implica un cambio de las obligaciones inicialmente asumidas por las partes, es decir, una variación del principio “pacta sunt servanda” que supone que los contratos son obligatorios y deben cumplirse en sus propios términos. Esta puede conllevar, según los casos, a una resolución del contrato o a una modulación del cumplimiento de las obligaciones asumidas, lo cual requiere una ponderación muy razonada en cada supuesto concreto.

Esta cláusula se fundamenta sobre los siguientes artículos del Código Civil:

  • 7.1 CC: “Los derechos deberán ejercitarse conforme a las exigencias de la buena fe.”
  • 1.258 CC: “Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces, obligan no solo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso, y a la ley”.

Estos dos preceptos se centran en la buena fe para contratar, es decir, si hubiera una modificación significativa del contexto, la legislación no considera buena fe aplicar las normas de igual manera, sin tener en cuenta el cambio en las circunstancias.

Si hubiera una modificación significativa del contexto, la legislación no considera buena fe aplicar las normas de igual manera, sin tener en cuenta el cambio en las circunstancias.

No obstante, esta doctrina no se aplica de forma automática, sino que se debe valorar el impacto real de la pandemia de Covid-19 en dicha relación contractual concreta.

El Tribunal Supremo ha indicado al respecto que únicamente pueden ser objeto de reequilibrio por aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus” los contratos que cumplan los requisitos de “alteración de las circunstancias entre el momento de la perfección del contrato y el de consumación, desproporción exorbitante entre las prestaciones de las partes, que ha de haberse producido por un riesgo imprevisible”.

Es decir, serán los Tribunales lo que, ante la falta de acuerdo entre arrendador y arrendatario, deberán valorar caso por caso si corresponde transitoriamente adecuar la renta de los contratos de alquiler de negocio a las nuevas circunstancias. No en todos los casos es de aplicación la anterior doctrina, los requisitos necesarios para su aplicación serían los siguientes:

  1. Modificación extraordinaria de las circunstancias. Esta alteración debe suponer que las parte no hubieran realizado el contrato de haber conocido las nuevas circunstancias.
  2. Desproporción desorbitante entre prestaciones y causalidad entre circunstancia sobrevenida y el incumplimiento de las obligaciones.
  3. Circunstancias radicalmente emergentes e imprevisibles.
  4. Carencia de otro medio de reequilibrio.
  5. Contrato de larga duración.

Si crees que tu negocio se encuentra en esta tesitura no dudes en ponerte en contacto con Acosta y García Abogados y te orientaremos al respecto.



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