Es habitual que cuando un comprador y un vendedor acuerdan la compraventa de un inmueble estos firmen un contrato de arras en los que se comprometen a llevar a cabo la compraventa. En ella se entrega al vendedor como garantía del cumplimiento del contrato una cantidad de dinero.

El Código Civil no establece la cantidad que se debe entregar, sino que se parte de la negociación de las partes, siendo frecuentemente entre un 5 %y un 15% del precio de venta.

¿Qué son las arras en el contrato de compraventa?

Existen tres tipos de arras, en función de la voluntad de las partes. Cada uno de ellos tiene diferente consecuencia en caso de incumplimiento:

  • Confirmatorias: son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señas o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución.

En caso de incumplimiento será de aplicación, entre otros, el artículo 1.124 del Código Civil. La parte perjudicada por el incumplimiento podrá exigir el cumplimiento del contrato o la resolución, solicitando una indemnización por los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento.

  • Penales: Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada en caso de incumplimiento.

En este caso, la cantidad que se entrega en concepto de arras no se entiende como parte del precio, sino que el importe fijado funciona como clausula penal. Esto quiere decir que la pena sustituye la indemnización de daños y abono de intereses en caso de incumplimiento, si no se hubiera pactado otra cosa (artículo 1.152 Código Civil). Además de dicha penalización se puede reclamar que el contrato sea cumplido.

  • Penitenciales: son un medio de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Este tipo de arras es la modalidad que se ha convertido en habitual.

En este caso, si no se realiza la venta por incumplimiento del comprador, este pierde la cantidad entregada. Si fuera por incumplimiento del vendedor, este deberá devolver el doble de la cantidad percibida.

Es importante señalar que las arras penitenciales son las únicas que NO obligan al cumplimiento del contrato, que se rescindirá con el consecuente pago para quien incumpla.

¿Qué son las arras en el contrato de compraventa? En este artículo te contamos qué son, qué tipos hay y cuáles son sus características principales en cada caso para que estés perfectamente informado/a

¿Qué tipo de arras he pactado?

Se plantea el problema de cuál es el carácter que tienen las arras en un determinado contrato. Si no se indica la modalidad pactada, se presume que se trata de arras confirmatorias.

Por tanto, para que las arras se consideren penitenciales tiene que expresarse que son de este tipo, sólo cuando consta en el contrato de una manera clara y evidente el carácter penitencial se habrá de considerar.

Son muchas las cuestiones que pueden surgir sobre las diferentes modalidades de arras y sus efectos, si tiene una duda al respecto no dude en ponerse en contacto con Acosta y García Abogados.



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