Desde hace varios años, la implantación en nuestro país de las viviendas con fines turísticos propiciadas por páginas webs ampliamente conocidas, ha provocado un gran impacto en el sector turístico. En esta entrada vamos a diferenciar entre alquilar una vivienda con fines turísticos y un arrendamiento de temporada. Se trata de contratos de arrendamientos diferentes, que cuentan una regulación diferente. Dicha regulación también depende de la Comunidad Autónoma en la que nos encontremos, en esta ocasión vamos a centrarnos en Andalucía.

ALQUILER DE TEMPORADA

Se regula por la Ley de Arrendamiento Urbanos, en concreto, encontramos su definición en el art.3 

“1. Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior.

2. En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualesquiera que sean las personas que los celebren”.

En el artículo 2 de la LAU define el arrendamiento de vivienda, cuyo fin es satisfacer la necesidad permanente de vivienda.

El rasgo diferenciador es que el arrendamiento de temporada no tiene la finalidad de dedicarse a la vivienda habitual del arrendatario.

El rasgo diferenciador es que el arrendamiento de temporada no tiene la finalidad de dedicarse a la vivienda habitual del arrendatario.

El alquiler de temporada se rige por la voluntad de las partes, y supletoriamente, por los preceptos del Título III de la LAU y del Código Civil.

Por tanto, las partes pueden pactar los diferentes aspectos del contrato como la renta, duración, prórrogas, etc. No se establece ni duración máxima ni mínima, ya que esta depende de la actividad que motivó el arrendamiento.

En cuanto a la forma de distribución de la renta, esta se puede establecer por periodos mensuales y en dicha cantidad no se incluyen suministros tales como luz, agua, internet, etc.

También quedan excluidos de este tipo de contratos los servicios complementarios como por ejemplo limpiezas periódicas o comida.

El arrendador, a diferencia del tipo de arrendamiento que vamos a analizar a continuación, tiene plena libertad para arrendarla a quien considere, ya que el inmueble no pierde la cualidad de privado.

ALQUILER CON FINES TURÍSTICOS

Está regulado por la norma sectorial del turismo, principal diferencia con el anterior tipo de contrato.

Esta modalidad de arrendamiento se encuentra definido en el art.5 de la LAU.

“La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística”.

En Andalucía las viviendas con fines turísticos (a partir de ahora, VFT) están reguladas por el Decreto 28/2016 de 2 de febrero. En el que diferencia las viviendas con fines turísticos de los establecimientos turísticos, ya que las primeras tienen la consideración de viviendas privadas en las cuales se ofrece exclusivamente el servicio turístico de alojamiento.

Las notas definitorias de la VFT se recogen en el artículo 3 del Decreto, y son las siguientes:

  • Prestación servicio de alojamiento turístico.
  • Los inmuebles deben ubicarse en suelo residencial.
  • El servicio de alojamiento exige una contraprestación (precio) y, por tanto, se presta con ánimo de lucro.
  • Finalidad turística.
  • La actividad se realiza de forma habitual, y se presume dicha habitualidad cuando es promocionada o comercializada en canales de oferta turística.
  • Alquiler por vivienda completa o por habitaciones.

Queda fuera del ámbito de aplicación del Decreto y por tanto no se considera alquiler turístico, aquellos contratos que se realicen por un tiempo superior a dos meses computados de forma continuada por una misma persona usuaria. Por tanto, superando la limitación temporal no se considera alquiler turístico. Este es un aspecto importante, ya que permite diferenciar respecto al contrato de temporada, al que no le afecta limitación temporal.

El precio del arrendamiento puede establecer se establece por días o noches, semanas, quincenas o meses, y en dicho precio se incluyen suministros básicos de la vivienda como son el agua, luz, ropa de cama y baño, etc.

En el supuesto de VFT de Andalucía, no pueden incluirse servicios complementarios. Pero en alquileres de alojamiento turístico como las casas rurales o apartamentos, si se pueden prestar estos servicios.

Están excluidos de aplicación en este Decreto, las viviendas situadas en el medio rural, que deben constituirse como casa rural o vivienda turística de alojamiento rural, y los conjuntos formados por tres o más vivienda o apartamentos, que les será de aplicación las normas de establecimientos de apartamentos turísticos.

La principal ventaja que nos encontramos en los alquileres vacacionales es la rentabilidad para los propietarios, ya que, al acordarse los precios del alojamiento por días o noches, este suele ser más elevado en comparación a los alquileres tradicionales como el de vivienda o de temporada.